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Laut Angaben des Statistischen Bundesamtes befinden sich von insgesamt 41 Millionen Wohneinheiten in Deutschland 22 Millionen in Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen. Dies bedeutet, dass die Mehrheit der Menschen in Geschosswohnungen lebt. Eine Solaranlage am Mehrfamilienhaus bietet viele Möglichkeiten: Es gibt Betriebskonzepte für Gebäudeeigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), Einzeleigentümer oder Genossenschaften. Photovoltaik im Mietshaus kann von den Mietern oder Wohnungseigentümern auf verschiedene Arten genutzt werden. Eine häufige Methode ist das Mieterstrommodell, das im Folgenden noch genauer erläutert wird. Andererseits kann Photovoltaik im Mehrfamilienhaus auch von einer Eigentümergemeinschaft (WEG) betrieben werden.
Photovoltaikanlage auf Mietshaus in Gemeinschaftseigentum
Wenn das Haus Gemeinschaftseigentum mehrerer Parteien ist, werden Entscheidungen in der Eigentümerversammlung getroffen. Auch die Details der Angebotsaufrufe und Anforderungen können dort besprochen werden. In der Regel sind die Prozesse immer ähnlich: Die Versammlung trifft sich mindestens einmal jährlich und Beratungen über Investitionen sind bei Instandhaltungsarbeiten üblich. Es wird nur etwas komplizierter, wenn einzelne Eigentümer länger überzeugt werden müssen, um eine gemeinsame Entscheidung zu treffen.
Wenn die Bedingungen stimmen, kann eine gemeinschaftliche Anlage vorteilhaft sein: Die Kosten bleiben für die einzelnen Parteien überschaubar und die Verantwortung und das Risiko werden geteilt. Auch der Skaleneffekt ist von Vorteil: Die Komponenten einer Photovoltaik-Anlage auf einem großen Mehrfamilienhaus unterscheiden sich grundsätzlich nicht von denen auf einem kleinen Einfamilienhaus. Zwar ist die Dimensionierung größer, aber die zugrunde liegende Technik ist dieselbe. So ist die größere Anlage auf dem Dach des Mehrfamilienhauses zwar teurer als eine kleine, pro Eigentümerpartei aber deutlich günstiger.
Zusätzlich kann der günstige Solarstrom durch mehrere Parteien besser genutzt werden. Eine Anlage, die von drei oder vier Personen genutzt wird, verbraucht im Durchschnitt nur 20 bis 30 Prozent des erzeugten Stroms selbst. Ohne installierten Energiespeicher wird der Rest notgedrungen zu weniger günstigen Konditionen ins Netz eingespeist. Mit mehreren Abnehmern wird die Stromnutzung besser über den Tag verteilt und die Energie kann verstärkt dort genutzt werden, wo sie günstig und umweltfreundlich erzeugt wird.
Modelle für Solarstrom im Mehrfamilienhaus
Der Strom, der von Solarzellen auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses erzeugt wird, kann auf viele Arten genutzt werden. Es spielt keine Rolle, ob die Photovoltaikanlage von mehreren Eigentümern oder nur einem Eigentümer betrieben wird, der den Strom an die Mieter abgibt. Die Eigentumsverhältnisse an der Anlage sind jedoch relevant für die Abrechnung.
Die Tabelle unten zeigt kurz die verschiedenen Modelle, mit denen der erzeugte Photovoltaikstrom im Mehrfamilienhaus genutzt werden kann.
| Betriebsmodell | Nutzung | Eigentümer der Anlage | Förderung | Vorteil |
|---|---|---|---|---|
| Allgemeinstrom | Strom für gemeinsam genutzte Bereiche Strom für gemeinsam genutzte Wärmepumpe |
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) | EEG-Umlage entfällt KfW |
abgabefrei, da Wohnungseigentümergemeinschaft als Eigentümer den Strom abgabefrei nutzen darf |
| Mieterstrommodell | Nutzung direkt in den Wohnungen | Hauseigentümer externer Dienstleister Energiegenossenschaft |
Mieterstromzuschlag pro kWh für 20 Jahre KfW |
lokal produzierter Strom wird lokal verbraucht |
| PV-Wohnraummiete | Einspeisung Nutzung in Wohnungen |
WEG | EEG-vergütung KfW |
nur ein Stromliefervertrag Strombereitstellung für Wohnungen kann als Wohnnebenkosten abgerechnet werden |
| Eigenstromverbrauch durch Einzelanlagen | Mieter oder Besitzer einzelner Wohnungen | Verbraucher bzw. Nutzer der Anlage | KfW | Eigenstromnutzung ohne EG-Umlage: Verbraucher und Erzeuger sind dieselbe juristische Person |
Bei der Nutzung von Photovoltaik in einem Mehrfamilienhaus gibt es vier verschiedene Betriebssysteme für den Strom:
- Stromlieferung an die Wohnung: Die Bewohner einer Wohneinheit haben die Möglichkeit, den PV-Strom der Anlage auf dem Hausdach zu nutzen. Wenn es sich um Mieterstrom handelt, können die Bewohner frei entscheiden, ob sie den PV-Strom kaufen möchten oder nicht. Wenn es sich um eine gemeinschaftliche Selbstversorgung handelt, wird die Entscheidung von allen Eigentümern gemeinsam getroffen und es gibt nur einen offiziellen Hauptzähler.
- Allgemeinstromversorgung: In diesem Betriebssystem werden gemeinschaftlich genutzte Verbraucher wie das Treppenhauslicht oder der Aufzug mit PV-Strom versorgt. Wohnungen werden jedoch nicht mit PV-Strom versorgt. Diese Art der Versorgung kann sowohl mit als auch ohne Wärme erfolgen.
- Eigenstromverbrauch mit Einzelanlagen: Einige Wohneinheiten betreiben ihre eigene PV-Anlage auf dem Mehrfamilienhaus. Sie nutzen den produzierten Strom nur für ihren eigenen Verbrauch.
- Volleinspeisung: Der PV-Strom wird vollständig ins öffentliche Netz eingespeist und abgerechnet. Dadurch können die Nebenkosten gesenkt werden.
Was kostet eine Photovoltaikanlage für ein Mietshaus?
Der Preis für eine Photovoltaikanlage (PV-Anlage) für ein Mehrfamilienhaus hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z.B. der Größe der Anlage, der Art der Dachmontage, der Wahl der Komponenten, und der Region in der das Haus steht.
Anknüpfend an das oben genannte Beispiel werden für ein Mehrfamilienhaus mit 10 Parteien á vier Personen eine Leistung von 40 kWp benötigt. Bei dieser Größe ist mit etwa 1.300 Euro je Kilowattpeak zu rechnen.
40 kWp * 1.300 EUR = 52.000 Euro.
Die Kosten für Photovoltaik auf dem Mehrfamilienhaus liegen bei 10 Mietparteien bei etwa 50.000 Euro. Bei dieser Größenordnung sollten Kosten für die Montage sowie für Wechselrichter bereits im Gesamtpreis inkludiert sein. Ist dies nicht der Fall, kommen für den Wechselrichter Kosten von etwa 2.000 bis 3.000 Euro hinzu.
Montagekosten
Es ist wichtig, die Montagekosten für Photovoltaik auf dem Mehrfamilienhaus nicht zu vernachlässigen. Sie werden je Kilowattpeak der Anlage berechnet. Hier sind die Kosten je nach Montageart unterschiedlich:
- Aufdachmontage: etwa 200 bis 300 Euro pro kWp
- Flachdachmontage: etwa 300 bis 400 Euro pro kWp
Es sollte davon ausgegangen werden, dass bei der Montage einer Photovoltaikanlage für ein Mehrfamilienhaus zusätzlich etwa 15-20% der Gesamtkosten anfallen. Da es sich bei einer Photovoltaikanlage für ein Mehrfamilienhaus im Jahr2025 um eine größere Anlage handeln wird, lohnt sich dies im Verhältnis: Pro Kilowattpeak fallen geringere Kosten an, da Fixkosten wie Anfahrt nur einmal anfallen.
Kostenlose Dachsanierung eines Mehrfamilienhauses
Der Eigentümer und Vermieter eines Mehrfamilienhauses hat die Möglichkeit, eine kostenfreie Dachsanierung durchzuführen, indem er sein Dach für eine Solaranlage vermietet. Eine Solaranlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses kann nicht nur zu einer reduzierten Stromrechnung für die Mieter führen, sondern auch zu einem wertvollen zusätzlichen Einkommen für den Eigentümer und Vermieter.
Eine Solaranlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses kann durch die Vermietung an einen Dritten, meist ein Unternehmen, das sich auf die Errichtung und den Betrieb von Solaranlagen spezialisiert hat, finanziert werden. Der Eigentümer und Vermieter erhält dann eine jährliche Vergütung für die Nutzung des Daches und muss sich um die Wartung und Instandhaltung der Anlage nicht selbst kümmern.
Ein weiterer Vorteil einer Solaranlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses ist, dass sie zu einer Dachsanierung führen kann. Durch die Montage der Anlage muss das Dach auf seine Tragfähigkeit überprüft und gegebenenfalls saniert werden. Diese Kosten werden in der Regel von dem Unternehmen, das die Anlage errichtet, übernommen. Der Eigentümer und Vermieter erhält somit eine kostenfreie Dachsanierung und eine jährliche Vergütung für die Nutzung des Daches.
Insgesamt kann die Vermietung des Daches für eine Solaranlage eine lohnende Investition sein, sowohl aus finanzieller als auch aus ökologischer Sicht. Es ist jedoch wichtig, die rechtlichen und finanziellen Aspekte sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen.
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Pachtpreis berechnen➝Einnahmen einer Photovoltaikanlage auf einem Mietshaus
Auf einem Mehrfamilienhaus steht in der Regel mehr Dachfläche zur Verfügung als auf einem Einfamilienhaus, wodurch höhere Erträge durch Photovoltaik erzielt werden können. Der Eigenverbrauch ist aufgrund der variierenden Nutzungszeiten der Wohnungen ebenfalls höher. Eine Dachfläche von etwa 200 Quadratmetern kann theoretisch 20 kWp Leistung erzeugen, was jedoch nicht ausreicht, um den Bedarf des Mehrfamilienhauses vollständig zu decken. Der benötigte Platz für ein Kilowattpeak PV-Strom variiert je nach Leistungsfähigkeit der Solarzellen und Standort des Gebäudes. Es gibt auch die Möglichkeit die Dachfläche zu vermieten.
Sind die Einkünfte aus Photovoltaik zu versteuern?
Ab dem 1. Januar 2023 sind gemäß dem Jahressteuergesetz 2022 alle Erträge aus PV-Anlagen von der Einkommenssteuer befreit. Diese Befreiung gilt jedoch ausschließlich für Anlagen mit einer Leistung von bis zu 30 kWp auf Einfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien. Bei Anlagen auf Mehrfamilienhäusern gilt die neue Regelung für eine Anlagenleistung von bis zu 15 kWp pro Wohn- oder Geschäftseinheit.
Bis zum 31. Dezember 2022 haben Betreiber von kleinen Solaranlagen bis 10 kWp die Möglichkeit, durch einen formlosen, schriftlichen Antrag an das zuständige Finanzamt eine Befreiung von der Einkommensteuer zu erhalten. Hierfür muss die PV-Anlage auf einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten oder unentgeltlich überlassenen Ein- oder Zweifamilienhausgrundstück installiert sein und nach dem 31. Dezember 2003 in Betrieb genommen worden sein. Es handelt sich dabei ausdrücklich um ein Wahlrecht. Wer beispielsweise durch Abschreibungsmöglichkeiten Steuervorteile nutzen möchte, kann weiterhin eine Gewinnerzielungsabsicht im Einzelfall nachweisen.
